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哈尔滨出台楼市“十六条”,被市场看作政府出手防范楼市过快遇冷的重要举措。

10月10日,据哈尔滨日报报道,哈尔滨市住建局联合市自然规划局、市财政局等8部门制定《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(下称《意见》),在近期楼市降温大潮中率先出台利好政策。

在为房企减负上,《意见》提出了包括降低预售许可标准、加快预售资金返还、降低土地增值税预征率、支持房企促销活动、降低房企拿地成本等政策。在提升购房需求上,《意见》提出对人才、新市民给予购房补贴,放宽二手房公积金贷款房龄年限和降低公寓居住成本等。

据悉,《意见》将自2021年10月1日起施行,有效期至2022年12月31日。在政策施行期间内,将根据国家有关政策和市场形势变化适时予以调整。

接受证券时报采访的专家认为,此次哈尔滨楼市新政政策具有很强的信号意义,不仅全方位为房企减负,还降低了购房者的入市成本,是目前全国首个较全面的利好政策,预计后续跟进城市会增加。

加快项目建设,减轻企业资金压力

进入下半年后,各地新房、二手房成交量整体下跌,从而减缓了房企的资金回流速度,对房企流动性资金造成压力,房企的开发项目建设进度也因此受到影响。

为助力房企减负,本次《意见》主要提出了6项利好政策:

具体来看:

1、按照土地使用权出让合同约定的动工开发期限,加快推进项目建设。对年度信用等级为绿牌和蓝牌的开发企业,2022年6月1日前,取得土地使用权的房地产开发项目,在2022年12月31日之前,高层达到一层工程主体施工形象、多层达到二层工程主体施工形象的,企业可按栋申请商品房预售许可证。

2、2022年12月31日前,对于已实施商品房预售资金监管的房地产开发项目,满足返还条件的,应尽快予以返还。同时,根据企业信用和项目建设进展实际,监管资金入账金额在扣除5%留存监管资金后仍有余额的,在返还各阶段监管资金的基础上,每阶段提高原来应返额度的20%,以减轻企业流动资金压力。

3、自2021年10月1日起,全市普通标准住宅、非普通标准住宅、其他类型房地产土地增值税预征率分别按1.5%、2%、2.5%执行。

4、各区、县(市)政府要切实履行房地产市场属地主体责任,积极引导支持房地产开发企业开展促销活动。自然资源规划、财政、税务、金融、住建、公积金、不动产等有关部门要大力协同,适时研判房地产市场走势,做好市场监测分析工作。

6、自2021年10月1日起,新出让的土地项目(以发布土地出让公告时间为准),缴纳土地出让起始价的20%作为竞买保证金,土地出让合同签订后,一个月内缴纳土地成交价款的50%,六个月内缴齐剩余土地成交价款,并按照规定缴纳相应利息。

降低购房者入市成本

多地在近段时间内新房、二手房成交量持续下滑的核心原因,就在于受银行按揭贷款放款周期拉长和各地限购、限售等政策影响,居民购房成本上升,购房意愿下降。

为提升购房需求上,本次《意见》主要提出了8项利好政策:

具体来看:

1、对具有大中专以上学历的人才在哈购房施行购房补贴政策。对与本地用人单位签订聘用合同或服务协议、缴纳6个月社保的,以及已自主创业的,年龄在35岁以下的各类人才,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴。购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生(含技工院校)2万元。

2、对原籍不在当地,因工作或上学等各种原因来哈的新市民,在哈购置首套商品房时即可享受购房补贴,购房补贴以货币形式一次性发放,发放标准为1万元。

3、实际用于居住用途的公寓房屋,水、电收费持续执行民用价格标准。

4、放宽二手房公积金贷款房龄年限,由20年提高到30年,贷款年限与房龄之和不超过50年。

5、允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款,实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。

6、县(处)级女干部和高级职称女性专业技术人员住房公积金个人贷款年龄由55周岁调整为60周岁。

7、放宽灵活就业人员建户缴存公积金政策,社保开户即可申请缴存住房公积金。

8、放宽住房公积金组合贷款业务,职工使用公积金贷款仍不能满足需要的,可申请组合贷款。

“过冷”风险显现,多地或跟进

国家统计局数据显示,8月哈尔滨新建商品住宅价格环比下降0.3%,二手住宅价格环比下降0.2%。从供求情况看,易居研究院智库中心提供的数据显示,哈尔滨新建商品住宅供求在今年持续性出现供大于求的态势,去库存压力较大。

楼市过快降温并不利于市场健康长远发展,对此,《意见》也指出,出台此意见是为认真贯彻落实国家、省稳地价、稳房价、稳预期的总体目标,促进哈尔滨市房地产市场健康平稳发展。

(图为2020年10月-2021年9月哈尔滨市新建商品住宅供求数据。数据来源:易居研究院智库中心)

在“金九银十”之际,楼市因多方因素持续降温,虽然有效打压了炒房势头并将推动部分房企改变过去“高周转+高杠杆”的经营模式,但也在一定程度上“误伤”了部分真实需求。同时,由于市场转冷迅速,部分地区开始出现过快降温之势。

“此次哈市政策值得肯定,是基于市场的矛盾点采取的精准举措。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉证券时报记者,当前全国很多城市的楼市矛盾,已经从过热开始转为过冷。而且过冷中也出现了新的风险,即房地产企业的金融风险问题。积极出台政策进行保障,符合预期。一方面有助于促进市场交易的活跃,另一方面也有助于促进房企经营的稳健。

在严跃进看来,后续全国其他城市预计也会跟进,尤其是去库存压力和房企经营压力较大的城市,包括非核心的二线城市、部分中西部三四线城市等。哈尔滨市“十六条”也意味着近期政策风险有变化。当然需要注意,政策微调中,要注意口径和市场反应,依然要在坚持房住不炒的框架下进行。

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